SIIC est l’acronyme de « société d’investissement immobilier cotée ». Ce terme un peu barbare désigne les entreprises cotées en bourse dont la fonction est de gérer un parc immobilier pour le compte de leurs actionnaires. Il s’agit généralement de bureaux et centres commerciaux. On parle aussi de sociétés foncières.

Les SIIC appartiennent à la famille des investissements immobiliers que l’on qualifie de « pierre-papier » et elles représentent une alternative intéressante aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), une autre forme d’investissement en pierre-papier bien connu des investisseurs.

Vous trouverez plus d’explications sur les SIIC sur le site Avenue des Investisseurs.

Fonctionnement et avantages des SIIC.

Il existe des dizaines de SIIC en Europe. Le type de biens sous gestion diffère d’une société à une autre. Certaines SIIC sont spécialisées sur les centres commerciaux, d’autres sur l’immobilier résidentiel, ou bien encore les bureaux. La France compte plusieurs grandes SIIC : Unibail-Rodamco (dans le CAC 40), Klepierre, Icade, etc. Notons que les REITS (real estate investment trusts) sont l’équivalent américain des SIIC.

Les SIIC offrent plusieurs avantages pour les investisseurs. Tout d’abord, les SIIC permettent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes habituelles de la gestion locative en direct (trouver des locataires bons payeurs, gérer l’entretien, s’acquitter de diverses charges, participer aux AG, etc.). Les personnes ayant déjà eu à gérer des locations seront très sensibles à cet argument, c’est un confort et un gain de temps appréciables. Avec les SIIC, les gestionnaires de la société s’occupent de tout ! L’investissement en SIIC (tout comme en SCPI) libère donc l’investisseur des contraintes et du stress des bailleurs ordinaires. 

Par ailleurs, en tant qu’actionnaire, les investisseurs se contentent d’attendre les dividendes chaque année. Car c’est bien là ce qui attire bon nombre d’investisseurs en SIIC : les dividendes juteux. Et le statut des SIIC les y aide bien. En effet, ces sociétés ont notamment l’obligation de reverser 85 % de leurs loyers et 50 % de leurs plus-values aux actionnaires. Les SIIC sont donc des sociétés intéressantes pour les investisseurs souhaitant tirer des revenus réguliers de leurs placements (rente).

Le troisième avantage des SIIC est qu’elles permettent une diversification du portefeuille immobilier, même en investissant de petits montants. En effet, une action ne coûte généralement que quelques dizaines d’euros, il est donc possible de facilement diversifier son allocation sur différentes SIIC et donc différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, résidentiels, etc.). Bien sûr ce n’est pas un investissement magique, cela reste un investissement soumis aux marchés boursiers et immobiliers, donc se trouver en situation de moins-value latente est aussi possible et il convient de diversifier et d’investir à long terme.

Comment acheter des SIIC ?

Comme toute action cotée en bourse, il est possible de loger des SIIC au sein d’un CTO (compte-titres ordinaire). En revanche, bien qu’il s’agisse d’entreprises Européennes, les SIIC ne sont plus logeables au sein d’un PEA depuis 2011. Les parts de SIIC peuvent donc être achetées ou vendues en quelques clics sur les grandes places boursières aux heures d’ouverture. Cette particularité offre 2 avantages supplémentaires aux SIIC.

Tout d’abord une très bonne liquidité : il est possible d’acheter et de céder ces titres sans délai aux heures ouvrables des bourses européennes.

Le second avantage des SIIC est le très faible coût des frais d’achat, selon les frais de transaction en vigueur chez votre courtier en bourse (quelques euros l’ordre). En ce sens, la SIIC se distingue de l’essentiel des autres solutions d’investissement en immobilier où les frais d’achat sont généralement significatifs, de l’ordre de 5-7%, même dans le cas des SCPI. 

Les SIIC étant des titres cotés en temps réel, la valeur des actions varie continuellement et est sensible aux humeurs des investisseurs. Certains investisseurs y verront une opportunité pour acquérir à bon prix des actions de SIIC lors des moments de déprime des cours. D’autres investisseurs y verront un inconvénient et une source d’angoisse. La forte baisse du cours d’une SIIC peut faire douter l’investisseur quant à la solidité de son investissement. Les investisseurs rebutés par cette volatilité inhérente aux titres cotés pourront se rabattre sur les SCPI dont la valeur des parts est bien moins volatile. Ceci dit, on peut aussi estimer que les comptes des SCPI sont moins transparents que les comptes des SIIC et que la plus forte volatilité des SIIC est le pendant légitime d’une meilleure transmission de l’information.

Une fiscalité intéressante.

La fiscalité applicable aux dividendes distribués par les SIIC est celle de l’enveloppe fiscale (le CTO), c’est-à-dire le prélèvement forfaitaire unique (PFU, alias flat tax) dont le taux est de 30 %. Sur option, on peut aussi choisir le barème de l’impôt sur le revenu (ce second choix est intéressant pour les personnes non imposables). Par ailleurs, les SIIC ne sont pas concernées par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).